Celem publikacji jest przedstawienie interpretacji przepisów ustawy z 20.7.2018 r. o przeksztaceniu prawa uytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo wasnoci tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916, dalej: PrzeksztUytkWieczU), która wesza w ycie 5.10.2018 r. Od tego czasu ustawa ta dostarcza wielu wtpliwoci. Dlatego te autorzy podjli si próby odpowiedzi na najczciej zgaszane problemy, z którymi na co dzie musiay i nadal musz mierzy si samorzdy. Naley do nich zaliczy:

 

problemy z interpretacj zapisu „zabudowane na cele mieszkaniowe" na gruncie konkretnych stanów faktycznych, a w konsekwencji brak moliwoci jednoznacznego przesdzenia w danych okolicznociach, czy prawo uytkowania wieczystego przeksztacio si w prawo wasnoci,

brak moliwoci wydania zawiadczenia o przeksztaceniu w sytuacji, gdy na dziace gruntu s zlokalizowane inne obiekty budowlane ni te, o których mowa w art. 1 ust. 2 PrzeksztUytkWieczU,

problem z wydawaniem zawiadcze w stosunku do spódzielni mieszkaniowych,

problem ze skadaniem owiadczenia o prawie dysponowania nieruchomoci na cele budowlane w przypadku zoenia wniosku do organu administracji budowlanej przed otrzymaniem zawiadczeniu o przeksztaceniu,

problem z wydawaniem jednorazowo zawiadcze o przeksztaceniu przez waciwy organ w stosunku do czci lokali w danym budynku, podczas gdy pozostaa cz zawiadcze wydawana jest w póniejszym terminie,

problemy zwizane z wysyaniem zawiadcze o przeksztaceniu do osób, które po dniu 1.1.2019 r. nabyy lokal mieszkalny w wyniku czynnoci prawnej od osoby, która staa si wacicielem gruntu bez potwierdzenia tego faktu w drodze zawiadczenia a nie do osób, które byy uytkownikiem wieczystym w dniu 1.1.2019 r.,

powstawanie nadpaty w zwizku z wydaniem informacji o opacie jednorazowej w sytuacji, gdy nabywca gruntu uici wczeniej opat roczn z tytuu uytkowania wieczystego,

problemy zwizane z ustalaniem, czy doszo do udzielenia pomocy de minimis w odniesieniu do przedsibiorców, w tym w odniesieniu do osób fizycznych prowadzcych dziaalno gospodarcz w formie jednoosobowej, a take w odniesieniu do spódzielni mieszkaniowych,

brak wiedzy waciwego organu o oddaniu budynku do uytkowania na cele mieszkaniowe, zgodnie z przepisami PrBud, co utrudnia ustalenie kiedy nastpio opónione przeksztacenie,

problem z wieloci dokumentów, jakie przewiduje ustawa: zawiadczenie o przeksztaceniu wydawane z urzdu, zawiadczenie o przeksztaceniu wydawane na wniosek, informacja o wielkoci opaty jednorazowej, decyzja administracyjna w sprawie ustalenia wielkoci opaty jednorazowej, zawiadomienie o: 1) zaliczeniu na poczet przyszych opat nadwyki wniesionej opaty – w przypadku nadpaty; 2) dopacie do opaty odpowiadajcej rónicy pomidzy wniesion opat a now wysokoci opaty – w przypadku niedopaty, zawiadczenie potwierdzajce wysoko i okres pozostay do wnoszenia opaty, zawiadczenie o wniesieniu opat albo opaty jednorazowej, uchwaa waciwej rady albo sejmiku w sprawie bonifikat, zarzdzenie wojewody w sprawie podwyszenia stawki procentowej bonifikaty, zawiadomienie waciwego organu o wysokoci zwaloryzowanej opaty, zawiadomienie waciwego organu w sprawie odmowy dokonania waloryzacji, decyzja waciwego organu w sprawie wysokoci dopaty do wysokoci wartoci rynkowej nieruchomoci okrelonej na dzie przeksztacenia w zwizku z przekroczeniem pomocy de minimis,

problemy zwizane z koniecznoci poprawy lub uzupenienia wydanego zawiadczenia, w zwizku z brakiem uregulowania w przepisach PrzeksztUytkWieczU trybu korygowania bdnie wydanego zawiadczenia,

problem z ewidencjonowaniem nieruchomoci podlegajcych przeksztaceniu w zwizku z koniecznoci posiadania przez waciwy organ wiedzy o uiszczaniu opaty przeksztaceniowej i ewentualnej jej egzekucji. Przepisy PrzeksztUytkWieczU ani regulacje GospNierU nie przewiduj prowadzenia takiej ewidencji, która byaby odpowiednikiem prowadzonej ewidencji nieruchomoci pozostajcych w zasobie nieruchomoci. Waciwy organ, który wyda zawiadczenie o przeksztaceniu w pewnym sensie jest zobowizany do posiadania takiej wiedzy (art. 11 ust. 1 PrzeksztUytkWieczU nakazuje wydanie zawiadczenia dla nowego nabywcy o wysokoci i okresie pozostaym do wnoszenia opaty, a jednoczenie ten sam przepis mówi, e obowizek wnoszenia opaty obcia kadoczesnego waciciela nieruchomoci), za z drugiej strony brak jest podstawy prawnej do prowadzenia ewidencji uiszczanych opat przeksztaceniowych przez kolejnych nabywców nieruchomoci objtej przepisami ustawy PrzeksztUytkWieczU,

problemy zwizane z brakiem regulacji wyczajcej obowizek uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na przeksztacenie udziau w prawie uytkowania wieczystego zwizanego z wasnoci lokalu,

konieczno dokonywania podziaów geodezyjnych i wieczystoksigowych w celu wydzielenia dziaki gruntu zabudowanej na cele mieszkaniowe,

brak w PrzeksztUytkWieczU okrelenia, kto ma ponosi koszty dokonania podziau geodezyjnego i wieczystoksigowego w celu wydzielenia gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe. W klasycznym postpowaniu administracyjnym koszty zwizane z tym postpowaniem ponosi organ je prowadzcy i wydajcy decyzj administracyjn.

Ze wzgldu na krótki okres obowizywania ustawy o przeksztaceniu prawa uytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo wasnoci tych gruntów, nie wyksztacia si jeszcze linia praktyki sdowej w tym zakresie, niemniej jednak aktualno problematyki przeksztacenia uytkowania wieczystego w prawo wasnoci wymaga sformuowania ju teraz jasnych i praktycznych wskazówek. Std przede wszystkim wynika praktyczny wymiar publikacji w formule pyta i odpowiedzi.

 

Dziki opracowaniu Czytelnik uzyska odpowiedzi m.in. na nastpujce pytania:

 

Jakie grunty oddane w uytkowanie wieczyste nie podlegaj przeksztaceniu w prawo wasnoci?

Czy podlega przeksztaceniu prawo uytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem zamieszkania zbiorowego – pensjonatem, domem wypoczynkowym, domem studenckim?

W jakich przypadkach konieczne jest uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia na przeksztacenie?

W jaki sposób organ powinien sprostowa zawiadczenie o przeksztaceniu uytkowania wieczystego w prawo wasnoci, które zostao wydane przez ten organ z urzdu?

Kto powinien poinformowa sd wieczystoksigowy o przeksztaceniu?

Jakie informacje powinno zwiera zawiadczenie o wniesieniu opat albo opaty jednorazowej?

Kiedy przeksztacenie uytkowania wieczystego w prawo wasnoci nie stanowi pomocy publicznej?

Wan czci publikacji jest rozdzia dotyczcy najistotniejszych zmian w ustawie PrzeksztUytkWieczU wprowadzonych uchwalon 13 czerwca 2019 r. ustaw o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomoci oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309), a take odpowiedzi na pytania, zwizane z t ustaw. W zakresie dotyczcym PrzeksztUytkWieczU, nowelizacja ta równie rodzi wtpliwoci i obawy - gównie ze strony samorzdów. Do najwaniejszych jej rozwiza naley:

 

Nowelizacja dopucia przeksztacenie - z moc od 1.1.2019 - równie takich gruntów, które s zabudowane budynkami mieszkalnymi i jednoczenie znajduj si na nich budynki lub obiekty które maj inn funkcj (niemieszkaln) i nie su w aden sposób korzystaniu z budynków mieszkalnych znajdujcych si na tym gruncie. Wczeniej takie grunty nie podlegay przeksztaceniu i organy zmuszone byy odmawia wydania zawiadczenia o przeksztaceniu. Wyjanienia w tym zakresie znalazy si w rozdziale I oraz w rozdziale II publikacji.

Wprowadzenie „uproszczonego" trybu dokonania podziau nieruchomoci w przypadkach, gdy taki podzia bdzie niezbdny. W tym zakresie nowelizacja dopucia moliwo dokonywania podziau dziaek, w celu wydzielenia z nich czci podlegajcej przeksztaceniu z pominiciem wymogów przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ustale przewidzianych w decyzji o warunkach zabudowy. Dotychczas takie podziay, a w konsekwencji równie przeksztacenie gruntu byy niemoliwe z uwagi na brak odpowiednich zapisów w ustawie o gospodarce nieruchomociami i w ustawie PrzeksztUytkWieczU. Zmiany dotyczce nowych zasad podziau zostay opisane w rozdziale I i II publikacji.

Okrelenie w PrzeksztUytkWieczU, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przeksztacenie prawa uytkowania wieczystego na rzecz cudzoziemca. Przed nowelizacj brakowao przepisu, z którego wynikaoby jasno, e na przeksztacenie uytkowania wieczystego zwizanego z odrbn wasnoci lokalu cudzoziemca nie jest wymagane zezwolenie w trybie ustawy NierCudzU. W zwizku z tym organy nie mogy wyda zawiadczenia o przeksztaceniu gruntu pod budynkiem wielorodzinnym, jeli wacicielem jednego z lokali by cudzoziemiec. Nowelizacja wprowadzia w tym zakresie zmiany, eliminujc ten problem, o czym mowa w rozdziale III.

Okrelenie skutków niezoenia przez przedsibiorców w terminie owiadczenia o wyborze okresu zapaty opat przeksztaceniowych, w celu uniknicia pomocy publicznej oraz zapewnienie przedsibiorcom moliwoci zmiany -w kadym czasie okresu opacania opat za przeksztacenie, np. jeli przedsibiorca nie bdzie ju prowadzi dziaalnoci gospodarczej. Publikacja zawiera wyjanienia tych kwestii w rozdziale I i VII.

Ustawowe zapewnienie najwyszych bonifikat od opaty przeksztaceniowej osobom w trudnej sytuacji yciowej, m.in. rodzinom z osobami z niepenosprawnoci. Nowelizacja wprowadzia dodatkowa kategori bonifikaty od opat przeksztaceniowych dla takich osób. Zasady udzielania tej bonifikaty wyjanione zostay w rozdziale VI.

Nabywajc niniejsz ksik, otrzymuj Pastwo:

 

odpowiedzi na ponad 100 pyta dotyczcych sytuacji zwizanych z przeksztaceniem uytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe (w tym zawiadcze, bonifikat, opaty przeksztaceniowej, pomocy publicznej);

praktyczn pomoc dla pracowników wydziaów nieruchomoci zajmujcych si wydawaniem zawiadcze;

wskazanie sposobów rozstrzygni konkretnych sytuacji np. dotyczcych nabycia gruntów przez cudzoziemców czy udzielania pomocy publicznej przedsibiorcom.

Najwaniejsze zalety prezentowanej ksiki, dziki którym szybciej wykonaj Pastwo swoje obowizki i rozwi problemy z interpretacj przepisów prawa to:

 

zbiór ponad 100 kluczowych pyta z zakresu przeksztacenia uytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe;

dokadne i przejrzyste prezentowanie poszczególnych zagadnie;

wyrónienie w treci zagadnie wanych i nowych;

autorskie wzory np. zawiadczenia o przeksztaceniu czy zawiadczenia o wniesieniu opaty jednorazowej;

uwzgldnienie orzecznictwa oraz najnowszych zmian w prawie.