Prawo nieruchomoci. Zbiór aktów prawnych. Edycja Sdowa

Wstp

Marian Wolanin Sdzia Wojewódzkiego Sdu Administracyjnego

Zbiór przepisów prawnych „Nieruchomoci - Edycja Sdowa" przeznaczony jest dla osób zajmujcych si szeroko rozumian prawn problematyk nieruchomoci. Zakres ujtych w nim aktów prawnych obejmuje bowiem regulacje niezbdne w cod/.iennej praktyce sdowej oraz w wykonywaniu zawodu przez adwokatów, radców prawnych, rzeczoznawców majtkowych, poredników w obrocie nieruchomociami i zarzdców nieruchomoci, a take pracowników administracji rzdowej i samorzdowej dokonujcych czynnoci w postpowaniach administracyjnych i cywilnych dotyczcych nieruchomoci. Zawarte w tym zbiorze akty prawne stanowi równie przedmiot codziennej pracy administracji spódzielni mieszkaniowych, zarzdców wspólnot mieszkaniowych i developerów oraz s niezbdne w praktyce notarialnej. Zbiór ten moe by take pomocny dla tych wszystkich, którzy s zainteresowani poznaniem podstawowych aktów prawnych z zakresu problematyki nieruchomoci rozstrzyganej w procedurach cywilnych i administracyjnych. Praktyczna uyteczno niniejszego zbioru polega wic na zamieszczeniu w nim aktów prawnych normujcych problematyk nieruchomoci stanowic przedmiot wikszoci spraw, których efektem jest nabywanie praw i korzystanie z nieruchomoci w ramach nabytych ju uprawnie.

Edycja sdowa suy ujciu w jednej publikacji tych wszystkich aktów z zakresu gospodarowania nieruchomociami, które s niezbdne w prowadzeniu postpowa cywilnych i administracyjnych majcych na celu uksztatowanie wykonywania praw przysugujcych do nieruchomoci w sposób wynikajcy z woli ustawodawcy wyraonej w tych aktach prawnych.

Jedn z konsekwencji konstytucyjnej zasady pastwa prawnego jest bowiem tworzenie prawnych ram gospodarowania nieruchomociami, wykluczajcych stosowanie uznania administracyjnego wszdzie tam, gdzie rozstrzygnicie danej sprawy powierzone zostao organom administracji publicznej. Suebna rola administracji publicznej polega wic na ustaleniu w konkretnym przypadku spenienia si prawnie okrelonych kryteriów do rozstrzygnicia sprawy w sposób wynikajcy z obowizujcych przepisów prawa.

Nie zawsze jednak norma prawna odpowiada literalnej treci przepisu aktu prawnego, dlatego stosowanie prawa jest cigym dokonywaniem jego wykadni w odniesieniu do konkretnego przypadku. Wykadnia za musi uwzgldnia miejsce i cel danego przepisu w caym systemie prawa. Czsto wic dopiero signicie do innych aktów prawnych pozwala na ustalenie treci normy prawnej sucej rozstrzygniciu danej sprawy.

Jeeli wic podstawowym narzdziem stosowania prawa jest jego wykadnia, to w sytuacji, gdy w wyniku wykadni ma doj do uksztatowania wykonywania prawa przysugujcego do nieruchomoci, ustalenie waciwej treci normy prawnej, jako wynikajcej z woli ustawodawcy, dokonywane jest przez sd lub organ administracji publicznej, w ustawowo okrelonej do tego procedurze, z udziaem osób zawodowo zajmujcych si problematyk prawn nieruchomoci.

Niniejszy zbiór obejmuje akty prawne dotyczce w szerokim znaczeniu gospodarowania nieruchomociami gruntowymi, budynkowymi i lokalowymi. Nieruchomo jest bowiem specyficznym rodzajem rzeczy, poniewa stanowi j cz powierzchni ziemskiej, budynek lub wydzielony w budynku na odrbn wasno lokal. W potocznym jzyku przyjo si twierdzi, e wolno waciciela nieruchomoci mierzona jest zakresem jego uprawnie w korzystaniu z tej nieruchomoci. O ile wic wasno jest prawem o najszerszym zakresie uprawnie w korzystaniu z nieruchomoci, majcym nawet konstytucyjn rang ochrony, to jednak i to prawo podlega ustawowym ograniczeniom w jego wykonywaniu, a nawet moe by odebrane dotychczasowemu wacicielowi, bd te ograniczone w jego wykonywaniu, jeeli jest to niezbdne dla ochrony innych wartoci konstytucyjnie okrelonych, w tym zrealizowania celu publicznego albo konieczne dla ochrony rodowiska, zdrowia i moralnoci publicznej oraz wolnoci i praw innych osób. Konstytucyjnym warunkiem dopuszczalnoci odebrania prawa lub jego ograniczenia jest przyznanie susznego odszkodowania.

Wikszo z zamieszczonych w niniejszym zbiorze aktów prawnych okrela wanie takie ograniczenia. Normuje równie procedury cywilne i administracyjne, w których dokonuje si oceny dopuszczalnoci zastosowania tych ogranicze, a nawet odebrania praw do nieruchomoci, niezalenie od tego, czy wasno przysuguje podmiotom prywatnym, czy te podmiotom publicznoprawnym. Ujcie tych aktów prawnych w jednym zbiorze umoliwia zatem systemowe spojrzenie przede wszystkim na procedury suce ocenie dopuszczalnoci prawnego reglamentowania gospodarowania nieruchomociami i ustanawiania praw sucych korzystaniu z nieruchomoci. Szczególnym w tym zakresie aktem prawnym jest ustawa o gospodarce nieruchomociami, kr'rei zakres regulacji obejmuje nie tylko kwestie materialnoprawne odniesieniu do gospodarowania nieruchomociami i ksztatowania ich konfiguracji, ale take sfer zawodowej obsugi rynku nieruchomoci w postaci okrelenia statusu i warunków wykonywania trzech zawodów: rzeczoznawcy majtkowego, porednika w obrocie nieruchomociami oraz zarzdcy nieruchomoci.

Obecne wydanie zbioru obejmuje najnowsze zmiany tej ustawy, aby jej aktualno suya równie prawidowemu wykonywaniu zawodów w sferze gospodarki nieruchomociami. Zwaszcza, e od ogoszenia przez Marszaka Sejmu z dniem 19 maja 2010 r. jej kolejnego tekstu jednolitego, ustawa ta bya ju przedmiotem szesnastu nowelizacji, jednego sprostowania i dwóch orzecze Trybunau Konstytucyjnego. Ilo nowelizacji dokonanych w ostatnim okresie potwierdza donioso regulacji zawartych w tej ustawie, a jednoczenie wskazuje na konieczno cigego uwzgldniania w niej aktualnych uwarunkowa spoecznych i gospodarczych. Jednym z takich uwarunkowa jest wzrastajca potrzeba czasowego zajmowania gruntów dla zrealizowania urzdze infrastruktury technicznej, które obecnie s wspófinanso-wane ze rodków unijnych, w tym infrastruktury telekomunikacyjnej. Z tego wzgldu rozszerzona zostaa moliwo administracyjnego zezwolenia na czasowe zajcie cudzej nieruchomoci równie wtedy, gdy nieruchomo ta nie jest objta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a take wtedy, gdy dla inwestycji cznoci publicznej nie jest wymagana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto, w ustawie o gospodarce nieruchomociami rozszerzono katalog przypadków, w których byli waciciele i ich spadkobiercy mog ubiega si o zwrot nieruchomoci lub ich czci, jeeli nie zostay wykorzystane na cel, dla którego w przeszoci je wywaszczono.

Niniejszy zbiór zawiera take podstawowe akty z zakresu planowania przestrzennego i prawa budowlanego, poniewa to w tych ak-ich uregulowana zostaa prawna problematyka ksztatowania sposobu wykonywania praw przysugujcych do nieruchomoci w zakresie jej ^gospodarowania. Uregulowane w tych aktach procedury okrelaj my dokonywania oceny dopuszczalnoci zagospodarowania nieru-lomoci na cele wynikajce z oczekiwa podmiotów, zainteresowanych nabyciem praw do nieruchomoci lub ju majcych takie prawa, bowiem prawo do nieruchomoci stanowi samoistn warto, ;olnie w ujciu ekonomicznym, to jednak prawo to suy w isto-orzystaniu z nieruchomoci, w tym zagospodarowywaniu jej na cele uyteczne dla podmiotu tego prawa, przy jednoczesnym zachowaniu zasady nienaruszania wykonywania praw przysugujcych do ssiednich nieruchomoci i korzystania z nieruchomoci w sposób nieuciliwy dla otoczenia i rodowiska.

W praktyce stosowania prawa kluczow kwesti jest znajomo jego aktualnej treci, poniewa prawo obowizuje tylko w tej wersji, która wynika ze wszystkich nowelizacji dokonanych po wejciu w ycie aktu prawnego w jego wersji pierwotnej. Naley wic podkreli, i od chwili ogoszenia tekstu jednolitego ustawy - Prawo budowlane w 2010 r., akt ten by poddawany dziesiciu nowelizacjom, natomiast ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu pr/estrzennym, po opublikowaniu jej tekstu jednolitego w 2012 r., bya przedmiotem trzech nowelizacji wprowadzonych w 2013 r. Wszystkie te zmiany maj na celu uwzgldnienie aktualnych uwarunkowa wynikajcych m.in. ze zmiany innych aktów prawnych ksztatujcych prawn sfer dziaalnoci publicznej.

Ponadto niniejszy zbiór obejmuje take dwa akty wykonawcze do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym okrelajce warunki i sposób ich zapisywania w decyzjach o warunkach zabudowy oraz w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wydawanych dla okrelenia lokalizacji inwestycji na terenach pozbawionych planów miejscowych. Od l stycznia 2004 r. przestay bowiem w Polsce obowizywa miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego opracowane na podstawie przepisów obowizujcych przed dniem l stycznia 1994 r., kiedy to wesza w ycie ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Pomimo jednak wynikajcego z niej terminu 9 lat na opracowanie przez gminy nowych planów miejscowych wedug wspóczesnych standardów ich tworzenia okrelonych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, plany takie na wielu obszarach Polski nie zostay jednak opracowane i obecnie - pomimo wejcia w ycie w 2003 r. kolejnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - moliwo zagospodarowania nieruchomoci w przewaajcej mierze oceniana jest w formie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ustawowy zakres uprawnie do korzystania z nieruchomoci i zawierajcy si w nim zakres tych uprawnie okrelony w umowie ustanawiajcej dane prawo do nieruchomoci determinuje inwestycyjn atrakcyjno nieruchomoci w obrocie przysugujcymi do niej prawami. Pochodn tej atrakcyjnoci jest warto nieruchomoci, postrzegana przez pryzmat moliwoci uzyskania okrelonej ceny za prawo wasnoci lub za ustanowienie innego prawa do tej nieruchomoci. W ujciu ekonomicznym, prawa przysugujce do nieruchomoci, s zatem no-k'em tej wartoci. W niniejszym zbiorze zamieszczono zatem tak/e akty prawne normujce problematyk wyceny nieruchomoci, zapewniajc w ten sposób moliwo signicia do nich, gdy okae si to konieczne w prowadzonych procedurach, w których warto nieruchomoci stanowi jeden z niezbdnych elementów do wydania orzeczenia albo rozstrzygnicia administracyjnego, bd te zawarcia umowy.

Szczególn reglamentacj prawn ustawodawca obj nieruchomoci stanowice wasno Skarbu Pastwa i jednostek samorzdu terytorial-ne^o. Co do zasady, nieruchomoci tych podmiotów maj bowiem suy zaspokajaniu potrzeb spoecznych caego pastwa lub spoecznoci lokalnej. Mog by jednak udostpniane w okrelonych do tego procedurach, szczególnie przetargowych, do korzystania przez wybrane osoby fizyczne i osoby prawne. Takie procedury uregulowane zostay w kilku aktach prawnych zawartych w niniejszym zbiorze.

Istotnym udogodnieniem niniejszego zbioru aktów prawnych s nazwy poszczególnych artykuów i paragrafów odzwierciedlajcych zamieszczone w nich treci oraz indeks rzeczowy, co w szybki sposób pozwala na odnalezienie potrzebnej w danej chwili jednostki redakcyjnej okrelonego aktu prawnego.